Najem okazjonalny: что подписывает арендатор и чем он отличается от обычного договора

Najem okazjonalny — это особый срочный договор аренды жилья, максимум на 10 лет, который может заключить владелец — частное лицо, не занимающееся сдачей квартир как бизнесом (ustawa o ochronie praw lokatorów — закон о защите прав жильцов, Art. 19a ust. 1). Такой договор даёт владельцу быстрый путь к выселению, если арендатор не съедет вовремя, а от арендатора требует нотариального заявления о готовности выехать и адреса другого жилья, куда можно переехать.

Если владелец предлагает именно такой договор, заранее разберитесь, что вы подписываете, и решите вопрос с «другим адресом» до того, как назначать визит к нотариусу. Ниже — всё по порядку, со ссылками на статьи закона.

Что прикладывают к договору

Сам договор и любые изменения к нему заключаются только в письменной форме — иначе они недействительны (Art. 19a ust. 6). К договору прикладывают, в частности, три документа (Art. 19a ust. 2):

1. Ваше заявление в форме нотариального акта: вы соглашаетесь на принудительное исполнение и обязуетесь освободить квартиру в срок, указанный в требовании владельца.
2. Адрес другого жилья, где вы сможете жить, если придётся выехать.
3. Заявление собственника этого жилья о том, что он согласен вас у себя принять.

Согласие собственника «другого» жилья даётся в простой письменной форме. Нотариально заверенная подпись нужна, только если этого потребует владелец сдаваемой квартиры (Art. 19a ust. 2 pkt 3).

Сколько стоит нотариус

Вознаграждение нотариуса за ваше заявление ограничено законом: не больше 1/10 минимальной зарплаты (Art. 19a ust. 7). В 2026 году минимальная зарплата — 4 806 zł, значит, максимум — 480,60 zł. Заранее договоритесь с владельцем, кто оплачивает визит к нотариусу, и уточните у нотариуса итоговую сумму.

Проблема другого адреса

Для человека, который недавно переехал в Польшу, это обычно самая трудная часть. Нужен собственник жилья — родственник, друг, знакомый, — готовый письменно подтвердить, что примет вас у себя. Если такого человека нет, сделка может застрять уже после того, как вы договорились о квартире. Обсудите это с владельцем на первом же разговоре и спросите, какой адрес и в какой форме он примет.

Если вы потеряли право на указанное жильё — например, знакомый продал квартиру, — у вас есть 21 день, чтобы указать новый адрес и принести новое согласие. Иначе владелец может расторгнуть договор письменно, предупредив минимум за 7 дней (Art. 19a ust. 3; Art. 19d ust. 5).

Уведомление налоговой

Сообщить о договоре в налоговую инспекцию владелец обязан по своему месту жительства — не по адресу квартиры — в течение 14 дней с начала аренды и показать подтверждение, если вы его попросите (Art. 19b ust. 1–2). Попросите обязательно.

Если владелец этого не сделал, ускоренные правила najem okazjonalny — повышение аренды только по договору и выселение по нотариальному заявлению — не применяются (Art. 19b ust. 3). По последней оговорке Art. 19e в таком случае на вас распространяются обычные защиты закона о жильцах.

Какие защиты не действуют

Закон о защите прав жильцов к najem okazjonalny почти не применяется: Art. 19e перечисляет короткий список статей, которые продолжают действовать, — Art. 2, 6 ust. 3, 10 ust. 1–3, 11 ust. 2 pkt 1–3, 13, 18 ust. 1–2, 19a–19d и 25d pkt 2. Всё остальное не действует. Что это значит для вас:

• Ограничения на повышение аренды из Art. 8a и Art. 9 не работают: поднять аренду владелец может только на условиях, записанных в договоре (Art. 19c ust. 1). Поэтому читайте этот пункт особенно внимательно.
• Кроме аренды, владелец может брать только платежи вроде коммунальных, если договор не говорит иначе (Art. 19c ust. 2).
• Большая часть защит от расторжения из Art. 11 не действует.
• Залог ограничен шестью месячными платами, а не двенадцатью (Art. 19a ust. 4), и возвращается в течение месяца после выезда (Art. 19a ust. 5).

Если вы не съехали вовремя

Если после окончания договора вы остались в квартире, владелец вручает письменное требование выехать — с официально заверенной подписью и сроком не меньше 7 дней. Затем он просит суд придать вашему нотариальному заявлению исполнительную силу, приложив требование, документ о праве собственности и подтверждение из налоговой. После этого начинается принудительное исполнение (Art. 19d ust. 2–4).

Обычный договор и najem okazjonalny

О залоге подробнее — в гайде о залоге, коротко — в частых вопросах.

Что сделать

1. До просмотра спросите, какой договор предлагает владелец — обычный или najem okazjonalny.
2. Заранее найдите человека, который даст согласие на свой адрес.
3. Прочитайте пункт о повышении аренды — именно он будет решать.
4. Уточните у нотариуса стоимость и договоритесь, кто платит.
5. В течение 14 дней после начала аренды попросите подтверждение, что владелец уведомил налоговую.