Najem okazjonalny: договір із нотаріусом простими словами — і що з ним робити іноземцю

Najem okazjonalny — це особливий вид договору оренди житла на визначений строк до 10 років, який може укласти лише власник — приватна особа, що не займається здаванням квартир як бізнесом (ustawa o ochronie praw lokatorów — закон про захист прав мешканців, Art. 19a ust. 1). Головна відмінність від звичайного договору — нотаріальна заява орендаря, завдяки якій власник може виселити його за спрощеною процедурою, якщо той не виїде вчасно.

Власникам цей договір вигідний, бо дає їм більше захисту. Для орендаря-іноземця він означає додаткові витрати, пошук «іншої адреси» і менше прав. Нижче — як усе працює за законом.

Що додають до договору

Договір najem okazjonalny, як і будь-які зміни до нього, укладають лише письмово, інакше він недійсний (Art. 19a ust. 6). До договору, зокрема, додають три документи (Art. 19a ust. 2):

1. Нотаріальну заяву орендаря, у якій він погоджується на примусове виконання і зобов’язується звільнити квартиру в строк, указаний у письмовій вимозі власника.
2. Адресу іншого житла, куди орендар зможе переїхати в разі виселення.
3. Заяву власника того житла про згоду, що орендар може там жити.

Згоду власника «іншої адреси» за замовчуванням підписують у звичайній письмовій формі. Нотаріально засвідчений підпис потрібен лише тоді, коли цього вимагає власник квартири, яку ви орендуєте (Art. 19a ust. 2 pkt 3).

Проблема «іншої адреси» для іноземців

Для новоприбулого іноземця це найскладніше: потрібна людина з власним житлом, яка готова письмово погодитися прийняти вас у разі виселення. Найчастіше це родичі чи друзі, які вже живуть у Польщі. Обговоріть це з ними заздалегідь — ще до того, як знайдете квартиру.

Якщо ви втратите право на «іншу адресу» — скажімо, знайомий продав свою квартиру, — у вас буде 21 день, щоб указати нову адресу з новою згодою. Інакше власник може розірвати договір письмово з повідомленням щонайменше за 7 днів (Art. 19a ust. 3; Art. 19d ust. 5).

Скільки коштує нотаріус

Винагорода нотаріуса за заяву орендаря обмежена законом: не більше 1/10 мінімальної зарплати (Art. 19a ust. 7). У 2026 році мінімальна зарплата становить 4 806 zł, тож за саму заяву нотаріус може взяти щонайбільше 480,60 zł. Остаточну суму до оплати уточніть у нотаріуса заздалегідь.

Звіт до податкової: 14 днів

Власник має повідомити про укладення договору начальника податкової — urząd skarbowy — за місцем свого, а не вашого проживання протягом 14 днів від початку оренди, а на ваше прохання — показати підтвердження (Art. 19b ust. 1–2). Обов’язково попросіть цей документ.

Якщо власник не подав повідомлення, спрощені правила виселення й підвищення оренди за договором не застосовуються (Art. 19b ust. 3), а згідно із застереженням наприкінці Art. 19e на вас поширюються звичайні захисти закону про захист прав мешканців.

Які захисти не діють

Для najem okazjonalny закон про захист прав мешканців діє лише частково: Art. 19e перелічує статті, які застосовуються, а решта — ні. Що це означає для вас:

• оренду можуть підняти лише на умовах, записаних у договорі; правила про 3 місяці повідомлення й про раз на 6 місяців тут не діють (Art. 19c ust. 1, Art. 19e);
• окрім оренди, власник може брати лише платежі за комунальні, якщо договір не каже інакше (Art. 19c ust. 2);
• більшість обмежень на розірвання договору власником не діють; залишаються лише підстави з Art. 11 ust. 2 pkt 1–3 — порушення правил користування, борг щонайменше за три періоди оплати і здача квартири без письмової згоди;
• валоризація застави (Art. 6 ust. 3) діє, а сама застава обмежена 6 місячними платами (Art. 19a ust. 4).

Як відбувається виселення

Якщо після закінчення договору орендар не виїжджає, власник вручає йому письмову вимогу звільнити квартиру з офіційно засвідченим підписом і строком щонайменше 7 днів. Потім власник просить суд надати нотаріальній заяві орендаря виконавчу силу, долучаючи вимогу, підтвердження права власності та повідомлення до податкової. Після цього настає примусове виконання (Art. 19d ust. 2–4).

Звичайний договір і najem okazjonalny

Що робити

1. Ще до пошуку квартири домовтеся з кимось у Польщі про «іншу адресу».
2. Прочитайте умови підвищення оренди в договорі — для вас це єдині правила.
3. Запишіться до нотаріуса заздалегідь і уточніть суму.
4. Протягом 14 днів від початку оренди попросіть у власника підтвердження повідомлення до податкової.
5. Складіть протокол передачі квартири — детально в гайді про заставу.

Коротка версія — у частих питаннях.