Kaucja — це застава, яку орендар платить власникові квартири на початку оренди як гарантію на випадок боргів чи пошкоджень; у звичайному договорі оренди вона не може перевищувати 12 місячних орендних плат. Повернути заставу власник має протягом місяця після того, як ви звільнили квартиру, утримавши лише те, що ви ще винні йому за договором.
Нижче — точні правила з польського закону, різниця з najem okazjonalny (особливим строковим договором з нотаріальною заявою орендаря) і те, як не втратити заставу через суперечку про стан квартири.
Скільки застави можуть попросити
Головне правило записане в ustawa o ochronie praw lokatorów — законі про захист прав мешканців: застава не може перевищувати дванадцятикратної місячної орендної плати, порахованої за ставкою на день підписання договору (Art. 6 ust. 1).
Важливо, від чого рахують. Стелю визначає сама місячна орендна плата (czynsz), а не повна місячна сума з усіма платежами: платежі за комунальні закон виносить в окрему категорію (Art. 9 ust. 5). Для квартири з орендою 4 200 zł законна стеля — 50 400 zł, навіть якщо з усіма платежами ви платите 4 850 zł на місяць.
Дванадцять місячних плат — це межа, а не норма. Якщо сума застави здається вам завеликою, порівняйте її з іншими оголошеннями або запитайте ШІ в боті, чи нормальну заставу просять за цю квартиру.
У najem okazjonalny стеля вдвічі нижча — 6 місячних плат (Art. 19a ust. 4). Про цей тип договору — в окремому гайді про najem okazjonalny.
Коли й скільки повернуть
Заставу повертають протягом місяця від дня, коли ви звільнили квартиру, після вирахування того, що ви ще винні власникові за договором оренди (Art. 6 ust. 4). Для najem okazjonalny строк такий самий, але до вирахувань можуть увійти й витрати на виселення (Art. 19a ust. 5).
Закон також каже, що заставу повертають «валоризованою»: сума дорівнює місячній орендній платі на день повернення, помноженій на ту саму кратність, яку застосували при отриманні застави, але не менша, ніж ви заплатили (Art. 6 ust. 3). За текстом закону, якщо ви внесли заставу в розмірі двох місячних плат, а оренда за цей час зросла, повернути мають дві місячні плати за новою ставкою. Ця норма прямо згадана й серед тих, що діють для najem okazjonalny (Art. 19e). Як її застосовують до приватних власників на практиці, тут не розглядаємо: якщо питання для вас важливе, перевірте чинну редакцію Art. 6 ust. 3 і пропишіть порядок повернення застави в договорі.
Protokół zdawczo-odbiorczy: ваш головний захист
Protokół zdawczo-odbiorczy — це акт приймання-передачі квартири, у якому записують її стан у день, коли ви отримуєте ключі. За замовчуванням закон передбачає, що сторони складають такий протокол перед передачею квартири і що саме він є основою для розрахунків, коли ви її повертаєте (Art. 6c). Для квартир поза комунальним житловим фондом договір може встановити інакше (Art. 6f), а для najem okazjonalny Art. 6c не діє, тож там протокол варто прямо передбачити в договорі.
Чому це важливо саме вам: Цивільний кодекс (Kodeks cywilny, KC) припускає, що квартиру передали орендареві в доброму стані, придатному для користування, доки не доведено інше (Art. 675 § 3 KC). Тобто без протоколу вам буде важко довести, що подряпина на підлозі була ще до вас. Тому в протоколі зафіксуйте:
- стан стін, підлоги, вікон, дверей, сантехніки;
- меблі й техніку зі списком дефектів;
- показники всіх лічильників;
- кількість ключів і пультів;
- фото й відео з датою, підписані обома сторонами або додані до протоколу.
Звичайний договір і najem okazjonalny: порівняння
| Питання | Звичайний договір | Najem okazjonalny |
|---|---|---|
| Максимальна застава | 12 місячних плат (Art. 6 ust. 1) | 6 місячних плат (Art. 19a ust. 4) |
| Строк повернення | місяць після виїзду (Art. 6 ust. 4) | місяць після виїзду (Art. 19a ust. 5) |
| Що можуть утримати | борги за договором | борги за договором, зокрема витрати на виселення |
| Валоризація | так (Art. 6 ust. 3) | так, норма діє (Art. 19e) |
| Протокол передачі | за замовчуванням (Art. 6c), договір може змінити | Art. 6c не діє — пропишіть протокол у договорі |
Що робити
- Порахуйте законну стелю застави від самої орендної плати, а не від повної суми.
- Не платіть заставу до перегляду наживо і до підписання договору — так часто діють шахраї, про це в гайді про шахраїв.
- Платіть переказом на рахунок, а суму застави впишіть у договір.
- При заселенні складіть protokół zdawczo-odbiorczy з фото; при виїзді — так само.
- Перед виїздом письмово вкажіть номер рахунку для повернення застави.
- Якщо минув місяць, а грошей немає, нагадайте власникові письмово й пошліться на Art. 6 ust. 4.
Коротко про заставу також є в частих питаннях.
Коротко про заставу
Власник просить заставу в розмірі трьох місячних плат — це законно?
Так, у звичайному договорі оренди це в межах закону: стеля — 12 місячних плат (Art. 6 ust. 1). У najem okazjonalny стеля — 6 місячних плат (Art. 19a ust. 4), тож три місячні плати законні й там.
Скільки часу має власник, щоб повернути заставу?
Місяць від дня, коли ви звільнили квартиру (Art. 6 ust. 4; для najem okazjonalny — Art. 19a ust. 5). Утримати власник може лише те, що ви йому винні за договором, — тому протокол і фото з виїзду так важливі.
Власник каже, що протокол не потрібен. Погоджуватися?
Ні. Без протоколу закон припускає, що квартиру вам передали в доброму стані (Art. 675 § 3 KC), і за старі дефекти можуть спробувати вирахувати гроші з вашої застави. Складіть протокол самі, з фото й датою, і попросіть власника його підписати.