Prowizja — це комісія, яку агенція нерухомості (biuro nieruchomości) бере за посередництво в оренді квартири. Польський закон про посередництво в нерухомості не визначає ні того, хто платить цю комісію — орендар чи власник, — ні її розміру: усе це встановлює конкретний договір з агенцією (ustawa o gospodarce nieruchomościami — закон про управління нерухомістю, Art. 179a–181).
Отже, на питання «хто платить?» відповідь одна: той, хто погодився платити, підписавши договір. Нижче — що закон усе ж вимагає від агенції, як розуміти «bez prowizji» і як дізнатися про комісію до перегляду, а не після.
Що каже закон
Закон про управління нерухомістю висуває до агенції дві чіткі вимоги:
- договір посередництва (umowa pośrednictwa) — тобто договір між вами й агенцією — має бути письмовим або в електронній формі — з кваліфікованим електронним підписом, а не просто листом на e-mail, — інакше він недійсний; обсяг послуг агента визначає саме цей договір (Art. 180 ust. 3);
- агент зобов’язаний мати страхування цивільної відповідальності (OC), а копію чинного поліса додають до договору посередництва (Art. 181 ust. 3, 3a). Якщо агент не надав її протягом 7 днів після вашої письмової вимоги, ви можете розірвати договір негайно (Art. 181 ust. 3b).
Чого в цьому законі немає: правила, хто платить комісію, межі її розміру і вимоги вказувати суму в договорі. Тож фрази на кшталт «за законом комісію завжди платить орендар» чи «комісія обмежена законом» не мають опори в цьому законі. Розмір і платника комісії вирішуєте ви з агенцією — і краще ще до перегляду.
«Bez prowizji»: що це означає
«Bez prowizji» в оголошенні означає «без комісії» — агенція або власник обіцяють, що з орендаря комісію не братимуть. Так часто позначають оголошення від власника напряму, а також оголошення агенцій, яким платить власник.
Проте позначка в оголошенні — це ще не договір. Попросіть підтвердити письмово, що ви нічого не платите агенції, і з’ясуйте, чи немає інших платежів під іншою назвою — наприклад, «за підготовку договору». Усі платежі мають бути в договорі.
Як запитати про комісію до перегляду
Найкраще — у першому ж повідомленні. Ось короткий шаблон польською:
Dzień dobry, czy przy wynajmie tego mieszkania pobierają Państwo prowizję od najemcy?
Jeśli tak, to w jakiej wysokości i czy mogę wcześniej zobaczyć umowę pośrednictwa?
Переклад: «Добрий день, чи берете ви комісію з орендаря за оренду цієї квартири? Якщо так, то скільки і чи можу я заздалегідь побачити договір посередництва?». Якщо агент ухиляється від відповіді або пропонує «обговорити на перегляді», вирішіть, чи варто йти на перегляд, не знаючи суми. ШІ в боті може скласти таке повідомлення під конкретне оголошення.
Що перевірити в договорі з агенцією
| Що перевірити | Чому це важливо |
|---|---|
| Письмова або електронна форма (кваліфікований е-підпис) | Інакше договір недійсний (Art. 180 ust. 3) |
| Хто платить комісію | Закон цього не визначає — вирішує лише договір |
| Розмір комісії і за що саме | Сума має бути зрозумілою до підписання |
| Коли платити | Найбезпечніше — після підписання договору оренди |
| Копія поліса OC агента | Додається до договору (Art. 181 ust. 3a) |
| Перелік послуг агента | Обсяг посередництва визначає договір (Art. 180 ust. 3) |
| Що буде, якщо оренда не відбудеться | Чи повертають гроші, якщо договір оренди так і не підписано |
Що робити
- Запитайте про комісію в першому повідомленні, ще до перегляду.
- Попросіть показати договір посередництва заздалегідь і прочитайте його спокійно.
- Перевірте, що до договору додано копію поліса OC агента.
- Не платіть комісію готівкою без підтвердження і до підписання договору оренди.
- Порахуйте повну вартість переїзду: комісія, застава, перша оплата, czynsz administracyjny — детально в гайдах про czynsz administracyjny і про заставу.
- Пам’ятайте, що агенція — не гарантія від шахраїв: перевіряйте власника так само, як описано в гайді про шахраїв.
Коротко — також у частих питаннях.
Коротко про комісію агенції
Чи законно, що комісію платить орендар?
Закон про управління нерухомістю цього ні забороняє, ні вимагає: хто платить, вирішує договір з агенцією. Якщо ви підписали договір посередництва, де платником указано вас, — платите ви.
Чи обмежує закон розмір комісії?
У законі про управління нерухомістю такої межі немає, і вимоги вказувати суму в договорі там теж немає. Тому домовтеся про конкретну суму письмово ще до перегляду.
Агент не показує договір до перегляду. Що робити?
Наполягайте: договір посередництва має бути письмовим або в електронній формі (Art. 180 ust. 3), тож надіслати його заздалегідь нескладно. Якщо агент відмовляється, вирішіть, чи готові ви ризикувати, — або шукайте інші оголошення, зокрема з позначкою «bez prowizji».